Poco más de un mes ha pasado desde que el Ministerio de Agricultura publicó un instructivo para solicitar a las direcciones regionales del Servicio Agrícola Ganadero (SAG) que suspendieran los loteos en suelos agrícolas que no se ajusten a lo que establece el antiguo Decreto Ley 3.516, que data de 1980, con el fin de detener la proliferación de desarrollos inmobiliarios en estas zonas. 

Este aumento de demandas por parcelas en terrenos agrícolas se ha incrementado durante la pandemia. Ya que si en 2019 se realizaban un promedio de 10 mil solicitudes de subdivisiones al año, en 2021 estas alcanzaron casi el doble, con 19 mil requerimientos de este tipo. Y Ñuble no ha sido la excepción.

Según el SAG, antes de la pandemia recibían un promedio de 600 a 800 carpetas para revisar. Sin embargo, en 2021 ingresaron más de mil 800 y , hasta fines de julio de este año ya superaban los mil 300 casos. 

El principal problema de este aumento ha sido “la proliferación de proyectos de loteos en áreas rurales que vulneran la normativa vigente, simulando que continúan el destino agrícola del predio cuando en realidad cambian a destino habitacional”, señaló el Ministerio de Agricultura en un comunicado. Ya que esto ha provocado un deterioro de los sistemas agroproductivos y del equilibrio ecológico donde se desarrollan, entre otros problemas.

Por su parte, la directora regional subrogante del SAG Ñuble, Gloria Cuevas, explicó la importancia de regular las parcelaciones que puedan significar la creación de nuevos polos urbanos en la región.

“Primero, para evitar la pérdida de suelo destinado a nuestra agricultura con un fin inmobiliario. Segundo, porque crea situaciones complicadas para los municipios, por la instalaciones de agua y luz y servicio de retiro de desechos que viene después con la proliferación de casas en terrenos agrícolas, todo eso crea malestares. Y por último nosotros tenemos la obligación de proteger nuestro patrimonio, la flora y fauna. Realizar estas subdivisiones puede provocar la pérdida de animales y de especies protegidas”, declaró.

Tercer paso

En concreto, este oficio permite agregar un tercer paso a la revisión de subdivisiones de predios rústicos: la suspensión.

En esta nueva etapa, el SAG podrá requerir, dependiendo el caso, informes a servicios competentes como la Seremi de Vivienda, Superintendencia de Medio Ambiente, Municipalidad respectiva, CONAF, Dirección General de Aguas, Dirección de Vialidad, Subdirección de Agua Potable Rural, entre otros, cuando advierta que el proyecto puede constituir un desarrollo inmobiliario.

Mientras que el organismo continuará recibiendo y tramitando las solicitudes de subdivisión de predios rústicos.

“El Servicio Agrícola sigue recibiendo las carpetas. El único aspecto que se agrega es la posibilidad de suspender, que la única función que tiene es informar a los organismos competentes para tener otra perspectiva sobre esta subdivisión y ver si puede constituir el desarrollo de un polo inmobiliario”, informó Cuevas.

Durante este proceso no se pedirán antecedentes adicionales a las personas interesadas y la suspensión será notificada al titular mediante una resolución fundada. Luego el SAG ponderará la solicitud con base a su análisis e informes recabados y decidirá si certifica o rechaza la subdivisión.

Desde el Ministerio instruyeron 10 motivos para suspender esta tramitación. Entre ellos, cuando el proyecto de parcelación incluya en el plano elementos propios de un condominio, como garitas de control de acceso, vialidad interior con rotondas, embarcaderos, entre otros. Asimismo, si el proyecto está presentando una oferta al público en redes sociales, portales inmobiliarios u otros, que permitan atribuir características propias de un destino urbano o no habitacional.

También serán suspendidas aquellas subdivisiones que consideren la generación de 80 o más lotes; si en su diseño habilitan caminos sobre una superficie que constituye bosque; si es emplazado en áreas protegidas; si sus deslindes se superponen con terrenos fiscales; si corresponden al desarrollo de nuevas etapas de proyectos inmobiliarios previos; si los proyectos son presentados por un titular cuyo giro se encuentra ligado a la construcción de edificios para uso residencial, compra, venta y alquiler, o cuyo objetivo social sea principalmente inmobiliario; y si se emplazan en Áreas de Desarrollo Indígena o que se encuentren en el Catastro de Tierras Indígenas de CONADI.

Hasta el 31 de julio de este año, el SAG ya había emitido 728 certificados de subdivisión predial en Ñuble. Quedando 1654 solicitudes pendientes, las que se traducen en una superficie de cerca de 10 mil hectáreas de suelos rústicos de clase de uso III y IV que buscan ser subdivididos.

¿Fin de los loteos?

El instructivo ha generado incertidumbre en la comunidad tanto inmobiliaria como civil, ya que en un principio se pensó que se paralizarían todas las subdivisiones.

Sin embargo, los proyectos de parcelación que no tengan motivos de urbanización o habitacionales en suelo agrícola tendrán luz verde.

Es decir, aquellos loteos de mínimo cinco mil metros cuadrados que cumpla con los requisitos podrán desarrollarse. En cuanto a la construcción de viviendas, sigue regente el decreto Ley 3516, que establece cuáles son las normativas de construcción en parcelas de agrado en Chile.

Por lo tanto, se puede construir una vivienda principal, con una superficie máxima de 500 metros cuadrados, además de una vivienda de cuidador, pero ésta debe tener una superficie que en conjunto con la casa principal, sumen los 500 metros cuadrados anteriormente mencionados.

Principales detractores

Con respecto al nuevo instructivo, se han generado reacciones negativas principalmente entre los actores de la industria inmobiliaria.

Así, un grupo de empresas formó la Asociación Gremial de Inmobiliarias de Predios Rurales, organización que presentó un recurso de protección ante la Corte de Apelaciones de Santiago contra el ministro de Agricultura, Esteban Valenzuela, el subsecretario de la cartera, José Guajardo, y los directores nacionales del SAG, Andrea Collao y Rodrigo Astete, por considerar arbitrario e ilegal el instructivo.

En el documento, las inmobiliarias comentan que las autoridades están “actuando al margen de la normativa legal que regula hace más de 40 años el derecho de todo propietario de un predio, a subdividirlo, lo que no implica, en la práctica, una alteración material en la amplitud del suelo, sino solo una abstracción jurídica”, puntualiza.

Mientras que para la Asociación Gremial Chile Rural, entidad creada a principios de junio que agrupa a unas 50 empresas del sector inmobiliario y proyectos de loteos y parcelas, también se trataría de una situación arbitraria.

En Ñuble, Ingrid Oyarce, dueña de la corredora de propiedades del mismo nombre, detalló que se ha generado preocupación en el rubro.

“Es un tema bastante serio porque hay muchas empresas que compraron terrenos de 15, 20 y hasta 50 hectáreas. Y los que ya parcelaron y vendieron en su tiempo bien, pero los que estaban en proceso están bastante complicados ahora”, declaró.

Según la corredora esto desmotivará las inversiones de este tipo en la región.

“Los desmotiva mucho a los empresarios, primero porque no están las cosas claras y sienten que es todo ambiguo. Ahora los procesosvan más lentos y luego está el tema de que no saben si te van a aceptar el loteo o no, el SAG las está recibiendo pero no se sabe que va a pasar con ellas”, señaló.

Sin embargo, Ingrid comentó que a pesar de esta desventaja para los inversionistas, entiende las razones del Ministerio de Agricultura para regularizar las parcelaciones ya que, durante el 2020 y 2021, el rubro tuvo una alta demanda.

“Es cierto que todos los terrenos planos cercanos a las ciudades se estaban parcelando, fue como un boom pero además la gente para la época de la pandemia estuvo tan encerrada que soñaba con un pedazo de tierra. Al punto que a mí me compraban por teléfono, yo les mandaba solo un video y me decían “la quiero”. Claro que en ese tiempo estaban más baratas, habían parcelas desde los 9 millones, ahora ninguna vale menos de 20”.

Asimismo, Ernesto Riquelme, topógrafo de la empresa Topografía Ñuble, manifestó que “el instructivo hasta el momento ha sido para mal. Las inmobiliarias han sido las más perjudicadas, han dejado de invertir, lo que merma nuestro trabajo. De las empresas con las que nosotros trabajamos el impacto fue un frenazo total, inversión ahora cero. Todas unánimemente están sacando los loteos que teníamos en proceso y sobre proyectos de comprar nuevos terrenos no hay nada. Se estancó el rubro de la inmobiliaria para parcelación porque no saben a lo que se enfrentan, son inversiones multimillonarias que no saben si después van a poder lotear ”.

Hasta el momento, el experto detalló que el mayor énfasis de revisión que se ha puesto durante las solicitudes ha sido en la creación de caminos y en el número de loteos.

Con respecto al trámite, comentó que “nosotros tenemos solicitudes ingresadas desde enero. Es un proceso que ya se demoraba porque hacían las visitas a terreno y hay falta de personal. Y ahora que debe pasar por otros organismos será más tardío. Además de que no sabemos qué criterio se va a utilizar y qué entidad nos va a revisar el proyecto”. 

A pesar de las críticas, Riquelme destacó que debería buscarse una forma de permitir el desarrollo inmobiliario bajo parámetros que no perjudiquen el suelo.

“Quizás se podría regular con condominios rurales rústicos, que tengan parámetros para utilizar ese tipo de suelo sin dañar la agricultura y hacer parcelas de agrado con las normativas que se necesitan. Eso sería super bienvenido, donde no queden muchos puntos en el aire como estamos ahora”, expresó.

Zonas más solicitadas 

Según la directora regional del SAG, las comunas con más demandas de subdivisión de predios rurales coinciden con la depresión intermedia y son cercanas los polos urbanos más grandes que son San Carlos, Chillán y Bulnes. Entre los sectores con más solicitudes están Quillón, El Carmen, San Ignacio, Coihueco, San Nicolás y Ñiquén. 

Las que también coniciden con las zonas de mayor demanda de compradores.

Maribel Rebolledo, corredora de propiedades con más de 10 años de experiencia en zonas rurales, informó que dichos sectores fueron los que registraron un alza de precios y demanda durante la pandemia. Además, entregó los siguientes detalles sobre los precios, “una parcela de 5 mil metros que está a orillas de carretera, donde no dependas de un vehículo para llegar al centro comercial más cercano o al centro de Quillón, están avaluadas en 35 millones. Sin agua y sin luz. Pero si hablamos de 5 mil metros entre Bulnes y Quillón o Florida, podemos encontrar algunas en 15 o 18 millones de pesos”

Mientras que sobre el nuevo instructivo Rebolledo consideró que era necesario, ante la pérdida de suelos rústicos. 

“Es un tema que se ha venido arrastrando hace muchos años. Las partes que eran agrícolas ya dejaron de serlo. Una por los bajos costos y el alto trabajo que demandaba para el agricultor, eso llevó a parcelar y a formar estas poblaciones. Lo que ha sido bastante malo, ya se están terminando los sectores agrícolas por eso yo creo que el gobierno está regulando esto”.

Fiscalización 

Para el caso de los loteos que hayan sido subdivididos de forma irregular y cuenten con menos de 5 mil metros cuadrados, conocidos como “loteos brujos”. Este año, la Corporación Nacional Forestal (Conaf), conformó una mesa intersectorial en Ñuble para la detección de subdivisiones irregulares de predios forestales, agrícolas o ganaderos, en los casos de propietarios que buscan transformarlos en espacios residenciales sin que hayan sido pensados como tal.

La mesa convocada por Conaf Ñuble, está integrada además por equipos de la Seremi de Vivienda y Urbanismo, el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), el Servicio de Evaluación Ambiental (SEA), contemplándose además una coordinación que se trabajará con municipios locales.

Renzo Galgani, director regional de Conaf en Ñuble, precisó: “nos estamos coordinando a nivel interinstitucional para que quienes realizan subdivisiones prediales entreguen un bien que esté acorde a la legislación vigente. Hay que entender que estos espacios periurbanos cuando se disponen como espacios para un uso distinto al destino original, generan problemas si no hay entendimiento de los procedimientos administrativos legales”.

Agregó que en estos casos hay responsabilidad de vendedores y compradores, por lo que “el llamado para quienes están interesados en comprar predios subdivididos es primero informarse y consultar a las instituciones competentes, si dichos terrenos cumplen o no con la legislación”.